La línea que traza la ley
La mayoría de las disputas por depósitos de seguridad en California se reducen a una pregunta: ¿esto es desgaste normal o es daño? La respuesta decide si el arrendador puede cobrárselo.
El Código Civil § 1950.5 traza la línea así. El arrendador puede usar el depósito para reparar daños a la unidad "excluyendo el desgaste normal" que usted, un invitado o un licenciatario hayan causado (§ 1950.5(b)(2)). El arrendador no puede reclamar nada por el desgaste normal ni por sus efectos, incluidos los efectos acumulados del desgaste en uno o más arrendamientos, ni por daños que ya existían antes de que usted se mudara (§ 1950.5(e)(2)(A)). La guía de autoayuda de las cortes de California sobre depósitos de seguridad explica la misma regla en lenguaje sencillo.
La ley no dice qué artículos cuentan como desgaste normal. Por eso cada cargo en disputa depende de los hechos, y lo decide el juez. Esta guía muestra cómo plantear cada artículo, qué pruebas lo responden y cuánto puede cobrar un arrendador incluso cuando hay un daño real. Para conocer todas las reglas del depósito, consulte nuestra guía de la ley de depósitos de seguridad de California.
El ejemplo: el depósito de $3,200 de Lucía
Lucía alquiló un apartamento en Los Ángeles durante cuatro años y pagó un depósito de $3,200. Cuando se mudó, el estado de cuenta detallado del arrendador descontaba:
- $900 para repintar la unidad, por paredes descoloridas y pequeños agujeros de clavos por colgar cuadros
- $1,400 para reemplazar la alfombra, por caminos gastados en el pasillo y la sala
- $350 para reemplazar un vidrio de ventana que una amiga rompió al ayudarla a mudarse
- $200 por limpieza profesional de alfombras
Lucía acepta lo de la ventana. Disputa el resto. Seguimos su caso a continuación.
Las reglas que se aplican
| Regla | Qué dice | Fuente |
| El daño se puede descontar | Reparar daños causados por el inquilino, un invitado o un licenciatario, excluyendo el desgaste normal | Código Civil § 1950.5(b)(2) |
| La limpieza tiene límite | Limpiar solo hasta el nivel de limpieza que tenía la unidad al inicio del arrendamiento | Código Civil § 1950.5(b)(3) |
| Solo montos razonables | El arrendador solo puede reclamar los montos razonablemente necesarios para esos fines | Código Civil § 1950.5(e)(1) |
| Nada por desgaste normal | No se puede reclamar por el desgaste normal ni sus efectos, incluido el desgaste acumulado en uno o más arrendamientos | Código Civil § 1950.5(e)(2)(A) |
| Nada por daños previos | No se puede reclamar por daños o defectos que existían antes del arrendamiento | Código Civil § 1950.5(e)(2)(A) |
| Restaurar, no mejorar | Los cargos por materiales y trabajo se limitan a un monto razonable para restaurar la unidad a su estado al inicio del arrendamiento, excluyendo el desgaste normal | Código Civil § 1950.5(e)(2)(B) |
| Limpieza profesional | No se puede cobrar limpieza profesional de alfombras u otra limpieza profesional salvo que sea razonablemente necesaria para devolver la unidad a su estado inicial, excluyendo el desgaste normal | Código Civil § 1950.5(e)(2)(C) |
| Carga de la prueba | En una demanda, el arrendador debe probar que los montos reclamados eran razonables | Código Civil § 1950.5(m) |
Cómo clasificar los artículos comunes
Como la ley no clasifica artículos específicos, piense en cada cargo como una pregunta que hará el juez. La tabla muestra la pregunta y las pruebas que suelen responderla.
| Artículo | La pregunta | Pruebas que la responden |
| Pintura descolorida o raspada | ¿Es el resultado normal de años de vivir allí, o algo que usted hizo? | Fotos de entrada, cuánto tiempo desde la última pintura, la duración de su arrendamiento |
| Pequeños agujeros de clavos | ¿Es un uso normal de las paredes o un daño más allá de eso? | Fotos que muestren su tamaño y cantidad, cláusulas del contrato sobre colgar cuadros |
| Caminos gastados en la alfombra | ¿Es el efecto acumulado del tránsito normal, que el § 1950.5(e)(2)(A) excluye? | La antigüedad de la alfombra al entrar, fotos de entrada, cuánto tiempo vivió allí |
| Manchas, quemaduras o rasgaduras | ¿Causó usted o un invitado un daño concreto a la alfombra o al piso? | Fotos de entrada y salida del mismo lugar |
| Ventana o puerta rota | ¿Quién la rompió? El daño causado por el inquilino o un invitado se puede descontar según el § 1950.5(b)(2) | Fotos, mensajes, cualquier reporte de reparación o de policía |
| Limpieza profesional | ¿Era razonablemente necesaria para devolver la unidad a su estado inicial? | Fotos de entrada y salida, sus recibos de limpieza |
¿Cuánto puede cobrar un arrendador por un daño real?
Incluso cuando un artículo es daño, el cargo tiene límites. El arrendador solo puede reclamar un monto razonable para restaurar la unidad al estado que tenía al inicio de su arrendamiento, excluyendo el desgaste normal (§ 1950.5(e)(2)(B)).
Eso importa con los artículos que ya eran viejos. En el caso de Lucía, si la alfombra ya estaba gastada cuando se mudó, cobrarle una alfombra nueva va más allá de restaurarla a su estado inicial. Lo mismo aplica a repintar paredes que ya necesitaban pintura. Cómo valora un juez un artículo viejo depende de los hechos, así que lleve pruebas de su antigüedad y estado al momento de entrar.
El arrendador también debe respaldar con documentos los descuentos por reparación y limpieza. Cuando los cargos de reparación y limpieza suman más de $125, el estado de cuenta detallado debe incluir recibos o facturas y fotografías (§ 1950.5(h)(2), (h)(4)(A)). Si faltan, puede pedirlos dentro de los 14 días de recibir el estado de cuenta (§ 1950.5(h)(5)).
Cómo impugnar un descuento por desgaste normal
Paso 1: Anote cada descuento por separado
Escriba cada cargo del estado de cuenta detallado con su monto. Marque cuáles acepta y cuáles disputa. Lucía acepta los $350 de la ventana y disputa los $2,500 de pintura, alfombra y limpieza.
Paso 2: Relacione cada cargo disputado con la regla que viola
Para cada artículo disputado, anote la regla: desgaste normal (§ 1950.5(e)(2)(A)), condición previa (§ 1950.5(e)(2)(A)), una mejora en vez de una restauración (§ 1950.5(e)(2)(B)) o limpieza profesional innecesaria (§ 1950.5(e)(2)(C)).
Paso 3: Reúna sus pruebas
Reúna fotos de entrada y salida de los mismos lugares, su contrato, cualquier lista de inspección de entrada y lo que muestre cuándo se cambió por última vez la alfombra o la pintura. En arrendamientos que comenzaron el 1 de julio de 2025 o después, el arrendador debe tomar fotografías al inicio del arrendamiento o justo antes (§ 1950.5(g)(1)). Pídalas. Nuestra guía sobre cómo conservar pruebas explica qué guardar.
Paso 4: Pida los documentos del arrendador
Si al estado de cuenta le faltan recibos o fotos para cargos de más de $125, pídalos por escrito dentro de los 14 días de recibirlo (§ 1950.5(h)(5)).
Paso 5: Envíe una carta de demanda
Explique cada cargo disputado en una o dos oraciones, cite la regla y pida un monto concreto para una fecha concreta. Nuestra guía sobre cómo escribir una carta de demanda incluye un modelo.
Paso 6: Presente su caso en reclamos menores si hace falta
Si el arrendador no paga, puede presentar un SC-100. Las personas pueden demandar hasta $12,500 (Código de Procedimiento Civil § 116.221), y los reclamos por depósito pueden presentarse en reclamos menores dentro de ese límite (Código Civil § 1950.5(o)). En la corte, el arrendador debe probar que los descuentos fueron razonables (§ 1950.5(m)). Nuestra guía del SC-100 explica el formulario.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuenta como desgaste normal en California?
La ley no da una lista. Dice que el arrendador no puede cobrar por el desgaste normal ni por sus efectos, incluidos los efectos acumulados del desgaste en uno o más arrendamientos (Código Civil § 1950.5(e)(2)(A)). Si un artículo concreto califica depende de los hechos, y lo decide el juez.
¿Puede mi arrendador cobrarme por pintar después de que me mudo?
No por los efectos normales de vivir allí, como la decoloración por el paso del tiempo y el uso (Código Civil § 1950.5(e)(2)(A)). Si usted causó un daño más allá de eso, el arrendador puede cobrar un monto razonable para restaurar las paredes a su estado inicial (§ 1950.5(b)(2), (e)(2)(B)).
¿Puede mi arrendador cobrar la limpieza profesional de alfombras?
Solo si es razonablemente necesaria para devolver la unidad a su estado inicial, excluyendo el desgaste normal (Código Civil § 1950.5(e)(2)(C)).
¿Puede mi arrendador cobrarme por daños que ya estaban antes de que me mudara?
No. El arrendador no puede reclamar nada por daños o defectos que existían antes de su arrendamiento (Código Civil § 1950.5(e)(2)(A)). Las fotos de entrada son la mejor forma de demostrarlo.
¿Quién tiene que probar que el descuento fue justo?
En una demanda por el depósito, el arrendador tiene la carga de probar que los montos reclamados eran razonables (Código Civil § 1950.5(m)).
¿Qué pasa si mi arrendador además no cumplió el plazo de 21 días?
Ese es otro problema, con sus propias consecuencias. Vea nuestra guía sobre qué hacer si el arrendador no devolvió el depósito en 21 días.
Deje que Accessible Justice revise sus descuentos
Distinguir el desgaste normal del daño requiere las pruebas correctas, artículo por artículo. Accessible Justice revisa su estado de cuenta detallado y sus fotos, identifica qué descuentos no permite la ley y prepara su carta de demanda y, si hace falta, su SC-100. Un abogado con licencia en California revisa su caso antes de enviar cualquier cosa.
Esta es información legal general, no asesoramiento legal para su situación específica. El abogado de Accessible Justice revisa su caso antes de tomar cualquier acción.
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