法律划出的界线
加州的押金纠纷，大多归结为一个问题：这是正常磨损，还是损坏？答案决定了房东能不能为此扣您的押金。
《民法典》§ 1950.5 是这样划线的。对于您、您的客人或您允许进入的人造成的损坏，房东可以用押金修复，但"不包括正常磨损"（§ 1950.5(b)(2)）。对于正常磨损及其影响，包括一次或多次租期内正常磨损的累积影响，以及您入住前就已存在的损坏，房东都不得主张任何费用（§ 1950.5(e)(2)(A)）。加州法院的自助指南押金说明也用浅白的语言说明了同样的规则。
法律并没有列出哪些东西算正常磨损。所以每一项有争议的扣款都要看具体事实，由法官决定。本文介绍如何看待每一项扣款、什么证据能回答问题，以及即使真有损坏，房东最多能扣多少。押金的完整规定，请参阅我们的加州押金法律指南。
案例：Lucia 的 $3,200 押金
Lucia 在洛杉矶租了四年公寓，押金 $3,200。她搬出后，房东的扣款明细列出：
- $900 重新粉刷，理由是墙面褪色和挂画留下的小钉孔
- $1,400 更换地毯，理由是走廊和客厅有磨损的走道痕迹
- $350 更换一块玻璃，是朋友帮她搬家时撞裂的
- $200 专业地毯清洗
Lucia 接受窗户这一项，对其余扣款有异议。下文以她的案例说明。
适用的规定
| 规定 | 内容 | 依据 |
| 损坏可以扣款 | 修复租客、客人或其允许进入的人造成的损坏，不包括正常磨损 | 《民法典》§ 1950.5(b)(2) |
| 清洁有限度 | 清洁只能达到租期开始时的干净程度 | 《民法典》§ 1950.5(b)(3) |
| 只能扣合理金额 | 房东只能主张上述目的所合理必需的金额 | 《民法典》§ 1950.5(e)(1) |
| 正常磨损不得扣款 | 正常磨损及其影响不得主张，包括一次或多次租期内的累积磨损 | 《民法典》§ 1950.5(e)(2)(A) |
| 原有损坏不得扣款 | 租期开始前就已存在的损坏或缺陷不得主张 | 《民法典》§ 1950.5(e)(2)(A) |
| 只能恢复，不能升级 | 材料和工费只限于把房屋恢复到租期开始时状态所需的合理金额，不包括正常磨损 | 《民法典》§ 1950.5(e)(2)(B) |
| 专业清洁 | 除非为恢复到入住时状态（不含正常磨损）合理必需，否则不得收取专业地毯清洗或其他专业清洁费用 | 《民法典》§ 1950.5(e)(2)(C) |
| 举证责任 | 打官司时，由房东证明所主张的金额合理 | 《民法典》§ 1950.5(m) |
常见项目怎么看
由于法律没有对具体项目分类，可以把每一项扣款看作法官会问的一个问题。下表列出问题以及通常能回答问题的证据。
| 项目 | 问题 | 能回答问题的证据 |
| 墙面褪色或擦痕 | 这是住了几年的正常结果，还是您造成的？ | 入住照片、上次粉刷距今多久、租期长短 |
| 小钉孔 | 这是正常使用墙面，还是超出正常使用的损坏？ | 显示大小和数量的照片、租约中关于挂画的条款 |
| 地毯走道磨损 | 这是否是正常走动的累积影响（§ 1950.5(e)(2)(A) 排除的情况）？ | 入住时地毯的使用年限、入住照片、居住时长 |
| 污渍、烧痕或撕裂 | 是否是您或客人对地毯或地板造成的具体损伤？ | 同一位置的入住和搬出照片 |
| 窗户或门损坏 | 是谁造成的？租客或客人造成的损坏，按 § 1950.5(b)(2) 可以扣款 | 照片、消息记录、维修单或报警记录 |
| 专业清洁 | 为恢复到入住时状态是否合理必需？ | 入住和搬出照片、您自己的清洁收据 |
真有损坏时，房东最多能扣多少？
即使某一项属于损坏，扣款也有上限。房东只能主张把房屋恢复到租期开始时状态所需的合理金额，不包括正常磨损（§ 1950.5(e)(2)(B)）。
这对本来就旧的东西很重要。在 Lucia 的案例中，如果她入住时地毯就已经有磨损，要她承担一块全新地毯的费用，就超出了恢复到入住时状态的范围。本来就该重新粉刷的墙面也是同样的道理。法官如何评估旧物件的价值要看具体事实，所以请带上它入住时的使用年限和状况的证据。
房东还必须为维修和清洁扣款提供证明文件。维修和清洁扣款合计超过 $125 时，扣款明细必须附上收据或发票以及照片（§ 1950.5(h)(2)、(h)(4)(A)）。如果缺少，您可以在收到明细后 14 天内索要（§ 1950.5(h)(5)）。
如何质疑"正常磨损"类扣款
第 1 步：逐项列出每一笔扣款
把扣款明细上的每一项和金额都写下来，标出您接受哪些、对哪些有异议。Lucia 接受 $350 的窗户，对油漆、地毯和清洁共 $2,500 有异议。
第 2 步：把每一项有异议的扣款对应到它违反的规定
对每一项有异议的扣款，写明对应的规定：正常磨损（§ 1950.5(e)(2)(A)）、原有状况（§ 1950.5(e)(2)(A)）、属于升级而不是恢复（§ 1950.5(e)(2)(B)），或者不必要的专业清洁（§ 1950.5(e)(2)(C)）。
第 3 步：收集证据
收集同一位置的入住和搬出照片、租约、入住检查表，以及任何能显示地毯或油漆上次更换时间的资料。对于 2025 年 7 月 1 日或之后开始的租约，房东必须在入住时或入住前拍照（§ 1950.5(g)(1)）。请向房东索要这些照片。我们的证据保存指南介绍了该保存哪些东西。
第 4 步：向房东索要证明文件
如果超过 $125 的扣款没有附收据或照片，请在收到明细后 14 天内书面索要（§ 1950.5(h)(5)）。
第 5 步：寄出催款函
用一两句话说明每一项有异议的扣款，引用相应规定，并要求房东在具体日期前支付具体金额。我们的催款函写法指南附有范本。
第 6 步：必要时向小额法庭起诉
如果房东不付，您可以提交 SC-100。个人最多可索赔 $12,500（《民事诉讼法》§ 116.221），押金纠纷在这个上限内可以在小额法庭起诉（《民法典》§ 1950.5(o)）。在法庭上，由房东证明扣款合理（§ 1950.5(m)）。我们的 SC-100 指南会一步步带您填写。
常见问题
在加州，什么算正常磨损？
法律没有给出清单。它规定房东不得为正常磨损及其影响收费，包括一次或多次租期内磨损的累积影响（《民法典》§ 1950.5(e)(2)(A)）。某一项是否属于正常磨损要看具体事实，由法官决定。
搬走后房东能让我付重新粉刷的钱吗？
正常居住造成的影响（例如因年久和使用而褪色）不能收费（《民法典》§ 1950.5(e)(2)(A)）。如果您造成了超出正常磨损的损坏，房东可以收取把墙面恢复到入住时状态的合理费用（§ 1950.5(b)(2)、(e)(2)(B)）。
房东能收专业地毯清洗费吗？
只有在为恢复到入住时状态（不含正常磨损）合理必需时才可以（《民法典》§ 1950.5(e)(2)(C)）。
我入住前就有的损坏，房东能让我赔吗？
不能。对于您入住前就已存在的损坏或缺陷，房东不得主张任何费用（《民法典》§ 1950.5(e)(2)(A)）。入住照片是证明这一点的最好方式。
谁来证明扣款合理？
在押金诉讼中，由房东承担证明所主张金额合理的责任（《民法典》§ 1950.5(m)）。
如果房东还超过了 21 天期限怎么办？
那是另一个问题，有它自己的后果。请参阅我们的房东超过 21 天不退押金怎么办。
让 Accessible Justice 帮您逐项梳理扣款
区分正常磨损和损坏，需要逐项拿出合适的证据。Accessible Justice 会审查您的扣款明细和照片，找出法律不允许的扣款，为您准备催款函，必要时准备 SC-100。在寄出任何东西之前，都会由持牌的加州律师审阅您的案件。
本文为一般性法律信息，不构成针对您具体情况的法律建议。Accessible Justice 的律师将在采取任何行动前审阅您的具体案件。
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