Por qué primero va la carta de demanda
Cuando un arrendador en California se queda con su depósito de seguridad, es tentador ir directamente a la corte de reclamos menores. En la mayoría de los casos conviene enviar primero una carta de demanda (demand letter), por dos razones.
Primero, la corte lo pregunta. Según el Código de Procedimiento Civil § 116.320(b)(3), el formulario de reclamo debe incluir un espacio para indicar que el demandante, cuando fue posible, exigió el pago. El SC-100 pregunta si usted le pidió al demandado que le pagara antes de presentar el reclamo. Una exigencia por escrito es la prueba más clara de que lo hizo.
Segundo, muchas veces funciona. Una carta breve, concreta y que cita la ley le muestra al arrendador que usted conoce sus derechos y que está dispuesto a demandar. Algunos arrendadores pagan en ese momento. Si el suyo no paga, la carta se convierte en una de sus mejores pruebas.
Esta guía explica qué poner en la carta, qué partes del Código Civil § 1950.5 de California citar, cómo enviarla y qué hacer después. Para conocer todas las reglas del depósito, consulte nuestra guía de la ley de depósitos de seguridad de California.
El ejemplo: el depósito de $3,000 de Marcus
Marcus alquiló un apartamento en Oakland y pagó un depósito de seguridad de $3,000. Se mudó y devolvió las llaves el 31 de agosto, y dejó la unidad limpia.
El 18 de septiembre, el arrendador le envió un estado de cuenta detallado que descontaba $1,850 por "reemplazo de alfombra y pintura" y un cheque por $1,150. No incluyó recibos ni facturas. La alfombra tenía unos ocho años, y las paredes solo mostraban las marcas normales de varios años de vivienda.
Marcus disputa los $1,850 completos. Antes de presentar su caso en la corte de reclamos menores, escribe una carta de demanda. Usamos su caso a lo largo de esta guía.
La ley que su carta debe citar
Una carta de demanda es más fuerte cuando señala reglas concretas en vez de decir "esto es injusto". Estas son las disposiciones en las que se basan la mayoría de las cartas sobre depósitos.
| Regla | Qué dice | Fuente |
| Descuentos permitidos | Renta no pagada, reparación de daños más allá del desgaste normal y limpieza para dejar la unidad como al inicio | Código Civil § 1950.5(b) |
| Solo montos razonables | El arrendador solo puede reclamar los montos razonablemente necesarios para esos fines | Código Civil § 1950.5(e) |
| Plazo de 21 días | Dentro de los 21 días calendario después de que usted se muda, el arrendador debe enviar un estado de cuenta detallado y devolver el resto | Código Civil § 1950.5(h)(1) |
| Documentos de respaldo | Los descuentos por reparación y limpieza deben ir acompañados de recibos, facturas o una descripción del trabajo, además de las fotografías que exige la ley | Código Civil § 1950.5(h)(2) |
| Excepción de $125 | El requisito de documentos no aplica cuando los descuentos por reparación y limpieza suman $125 o menos | Código Civil § 1950.5(h)(4)(A) |
| Su derecho a pedir documentos | Puede pedir la documentación dentro de los 14 días de recibir el estado de cuenta; el arrendador debe cumplir dentro de 14 días | Código Civil § 1950.5(h)(5) |
| Incumplimiento de mala fe | Un arrendador que de mala fe no cumple con la subdivisión (h) no puede reclamar ninguna parte del depósito | Código Civil § 1950.5(h)(7) |
| Daños por mala fe | Retener el depósito de mala fe puede dar lugar a daños legales de hasta el doble del depósito, además de los daños reales | Código Civil § 1950.5(m) |
| Carga de la prueba | En una demanda, el arrendador debe probar que los descuentos fueron razonables | Código Civil § 1950.5(m) |
| Reclamos menores permitido | Estos reclamos pueden presentarse en la corte de reclamos menores dentro de su límite de monto | Código Civil § 1950.5(o) |
No necesita todas las filas en cada carta. Cite las reglas que correspondan a sus hechos. En el caso de Marcus, son el § 1950.5(b) y (e) (el desgaste de la alfombra es desgaste normal), el § 1950.5(h)(2) (no hay recibos para $1,850 en descuentos) y el § 1950.5(m) (daños por mala fe).
Cómo escribir la carta, paso a paso
Paso 1: Reúna sus hechos y documentos
Antes de escribir, reúna su contrato de arrendamiento, la prueba del monto del depósito, su fecha de mudanza, el estado de cuenta detallado (si lo recibió) y la fecha en que lo recibió, y sus fotos de salida. Nuestra guía para crear una cronología de la disputa explica cómo ordenarlos, y nuestra guía sobre cómo conservar pruebas explica qué guardar.
Paso 2: Exponga los hechos con claridad
Empiece indicando quién es usted, la dirección de la propiedad, las fechas de su arrendamiento, el monto del depósito y la fecha en que devolvió la posesión. Luego explique qué pasó: cuánto le devolvió el arrendador, cuánto descontó y en qué fecha. Sea objetivo y mantenga la calma. Es posible que un juez lea esta carta más adelante, así que escríbala pensando en ese lector.
Paso 3: Explique por qué los descuentos son incorrectos
Para cada descuento que disputa, dé una o dos oraciones sobre por qué no está permitido, vinculadas a una regla. Por ejemplo: "Una alfombra de ocho años con desgaste normal por el uso es desgaste normal, que no puede descontarse (Código Civil § 1950.5(b)(2))." Si no recibió ningún estado de cuenta dentro de los 21 días, dígalo y cite el § 1950.5(h)(1).
Paso 4: Haga una exigencia concreta
Indique el monto exacto que pide y cómo quiere que se le pague. Marcus pide $1,850. Fije una fecha clara para responder. Ninguna ley establece cuánto tiempo debe dar, así que elija una fecha concreta y razonable en lugar de "pronto".
Paso 5: Mencione los daños por mala fe con precisión
Puede señalar que retener un depósito de mala fe puede exponer al arrendador a daños legales de hasta el doble del depósito, además de los daños reales (§ 1950.5(m)). Descríbalo como lo que una corte puede otorgar, no como lo que otorgará. Si el arrendador actuó de mala fe lo decide el juez.
Paso 6: Diga qué pasará después
Termine indicando que, si no recibe el pago para su fecha, tiene la intención de presentar un reclamo en la corte de reclamos menores. No agregue amenazas más allá de eso. Un tono profesional le ayuda si la carta se convierte en prueba.
Paso 7: Envíela de una forma que pueda probar
Use un método que deje constancia, como correo electrónico más correo regular de primera clase, o correo certificado con acuse de recibo. Guarde una copia de la carta y la prueba de la fecha en que la envió. Enviar una carta de demanda por correo está bien. No es lo mismo que notificar documentos de la corte: una vez que presente su caso, el SC-100 debe notificarse por un método permitido en el CPC § 116.340.
Modelo de carta de demanda
Adáptela a sus hechos. Elimine cualquier punto que no se aplique a usted. Accessible Justice prepara en inglés todos los documentos que se envían al arrendador o se presentan a la corte, por eso el modelo se mantiene en inglés.
Marcus Lee
[Your forwarding address] · [Email]
[Date]
[Landlord name]
[Landlord address]
Re: Return of security deposit — [rental address]
Dear [Landlord name],
I rented [rental address] from [start date] to August 31 and paid a security deposit of $3,000. I returned possession on August 31.
On September 18 you sent an itemized statement deducting $1,850 for carpet replacement and painting, and a check for $1,150. I dispute the full $1,850 deduction:
- The carpet was about eight years old and showed only normal traffic wear. Ordinary wear and tear may not be deducted from a security deposit (Civil Code § 1950.5(b)(2), (e)).
- The walls showed only the normal marks of a multi-year tenancy, which is also ordinary wear and tear.
- Your statement did not include receipts, invoices or photographs supporting these charges, as required for repair and cleaning deductions over $125 (Civil Code § 1950.5(h)(2), (h)(4)(A)).
Please return the remaining $1,850 by [specific date], by [payment method]. If I do not receive payment by then, I intend to file a claim in small claims court. Under Civil Code § 1950.5(m), a court may award statutory damages of up to twice the amount of the security deposit, in addition to actual damages, for bad-faith retention.
Sincerely,
Marcus Lee
Qué pasa después de enviarla
| Respuesta del arrendador | Siguiente paso habitual |
| Paga todo | Confirme el recibo por escrito y guarde los registros |
| Ofrece una parte | Revise la oferta con cuidado antes de cobrar un cheque o firmar algo (vea cómo responder a una oferta de acuerdo) |
| Envía recibos que usted no había visto | Revíselos; algunos descuentos podrían resultar razonables |
| Ignora la carta | Presente un SC-100 en la corte de reclamos menores (vea nuestra guía del SC-100) |
Las personas pueden demandar hasta $12,500 en la corte de reclamos menores (CPC § 116.221). La tarifa de presentación depende del monto que reclama y de cuántos reclamos ha presentado en los últimos 12 meses (CPC § 116.230). Si no puede pagar la tarifa, puede pedirle a la corte que la exima (CPC § 116.320(c)(3); vea nuestra guía de exención de tarifas).
Preguntas frecuentes
¿Tengo que enviar una carta de demanda antes de presentar mi caso en reclamos menores?
El CPC § 116.320(b)(3) exige que el formulario de reclamo incluya un espacio para indicar que usted exigió el pago, cuando fue posible, y el SC-100 pregunta si le pidió al demandado que le pagara antes de presentar el caso. La exigencia no tiene que ser una carta formal, pero una exigencia por escrito es la más fácil de probar.
¿Cuánto tiempo debo darle al arrendador para responder?
Ninguna ley de California fija un plazo de respuesta para una carta de demanda por depósito. Elija una fecha concreta y razonable e indíquela en la carta, para que no haya dudas sobre cuándo venció el plazo.
¿Puedo pedir daños por mala fe en la carta?
Puede decirle al arrendador que una corte puede otorgar daños legales de hasta el doble del depósito, además de los daños reales, por retenerlo de mala fe (Código Civil § 1950.5(m)). Preséntelo con precisión. El juez decide si el arrendador actuó de mala fe y cuánto otorgar, si es que otorga algo.
¿Qué pasa si mi arrendador nunca envió un estado de cuenta detallado?
Dígalo en la carta y cite la regla de 21 días del Código Civil § 1950.5(h)(1). Si el arrendador, de mala fe, no cumplió con esa subdivisión, no puede reclamar ninguna parte del depósito (§ 1950.5(h)(7)).
¿Puedo enviar la carta de demanda por correo certificado?
Sí. El correo certificado con acuse de recibo es una buena forma de probar que el arrendador recibió la carta de demanda. Tenga en cuenta que esto es distinto de notificar su caso de reclamos menores. Después de presentarlo, el SC-100 debe notificarse por un método permitido en el CPC § 116.340.
¿Qué pasa si el arrendador envía una parte del dinero pero no todo?
Lea todo lo que venga con el pago antes de cobrar un cheque o firmar algo. Un cheque marcado como "pago total" (payment in full) puede causar problemas. Nuestra guía sobre cómo responder a una oferta de acuerdo explica qué revisar.
Deje que Accessible Justice escriba su carta de demanda
Una buena carta de demanda conecta la ley con sus hechos y deja fuera todo lo que pueda debilitar su caso. Accessible Justice prepara su carta de demanda a partir de su contrato, sus fechas y sus fotos, y un abogado con licencia en California revisa su caso antes de enviar cualquier cosa. Si el arrendador no paga, preparamos su SC-100 y le ayudamos a llevar el caso a la corte de reclamos menores.
Esta es información legal general, no asesoramiento legal para su situación específica. El abogado de Accessible Justice revisa su caso antes de tomar cualquier acción.
Deje que AJ lo maneje por usted
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