加州押金不退怎么办？教你写催款函（Demand Letter），打小额官司前先要回押金

为什么要先寄催款函

加州房东扣着押金不退时，很多人想直接去小额法庭起诉。但在大多数情况下，应该先寄一封催款函（demand letter），原因有两个。

第一，法院会问这个问题。根据《民事诉讼法》§ 116.320(b)(3)，小额诉讼的起诉表格必须留有一栏，让原告说明在可能的情况下已经要求对方付款。SC-100 表格会问您在起诉前有没有要求被告付款。一封书面催款函是最清楚的证明。

第二，它常常有效。一封简短、具体、引用法律的信，会让房东知道您了解自己的权利，并且准备好去起诉。有些房东到这一步就会付钱。如果您的房东还是不付，这封信也会成为您最有力的证据之一。

本文介绍催款函应该写什么、引用加州《民法典》§ 1950.5 的哪些条款、怎么寄出，以及之后怎么办。押金的完整规定，请参阅我们的加州押金法律指南。

案例：Marcus 的 $3,000 押金

Marcus 在奥克兰租了一间公寓，交了 $3,000 押金。他在 8 月 31 日搬出并交还钥匙，房子打扫得很干净。

9 月 18 日，房东寄来扣款明细，以"更换地毯和刷墙"为由扣除 $1,850，并附上一张 $1,150 的支票，没有附任何收据或发票。那块地毯已经用了大约八年，墙面也只有住了几年后正常留下的痕迹。

Marcus 对全部 $1,850 扣款都有异议。在去小额法庭起诉之前，他写了一封催款函。下文以他的案例贯穿说明。

催款函应该引用的法律

催款函引用具体规定，比只说"这不公平"有力得多。下面是押金催款函最常用的条款。

不是每封信都要写上所有条款，只引用和您的情况相符的。在 Marcus 的案例中，相关的是 § 1950.5(b) 和 (e)（地毯磨损属于正常磨损）、§ 1950.5(h)(2)（$1,850 扣款没有收据）以及 § 1950.5(m)（恶意扣留赔偿）。

如何一步步写催款函

第 1 步：整理事实和文件

动笔之前，先找齐租约、押金金额的证明、搬出日期、扣款明细（如有）和收到的日期，以及搬出时的照片。我们的纠纷时间线指南介绍如何按顺序整理，证据保存指南介绍该保存哪些东西。

第 2 步：平实地陈述事实

开头写明您是谁、房屋地址、租期、押金金额，以及交还房屋的日期。然后写发生了什么：房东退了多少、扣了多少、在哪一天。保持客观、冷静。法官以后可能会读到这封信，就当是写给法官看的。

第 3 步：说明扣款为什么不对

对每一项有异议的扣款，用一两句话说明为什么不允许，并对应到具体条款。例如："使用了八年、只有正常走动磨损的地毯属于正常磨损，不得从押金中扣除（《民法典》§ 1950.5(b)(2)）。"如果 21 天内根本没有收到扣款明细，就写明这一点，并引用 § 1950.5(h)(1)。

第 4 步：提出具体要求

写明您要求退还的确切金额和付款方式。Marcus 要求退还 $1,850。设定一个明确的答复日期。法律没有规定必须给多长时间，所以请选一个合理的具体日期，而不是写"尽快"。

第 5 步：准确地提到恶意扣留赔偿

您可以说明，恶意扣留押金的房东，除实际损失外，可能被判最高相当于押金两倍的法定赔偿（§ 1950.5(m)）。要写成法院"可能"判给，而不是"一定"判给。房东是否出于恶意，由法官决定。

第 6 步：说明下一步

最后写明：如果到期没有收到付款，您打算去小额法庭起诉。不要再加其他威胁。专业的语气在这封信成为证据时对您有利。

第 7 步：用能证明的方式寄出

用留有记录的方式寄出，例如电子邮件加普通平信，或带回执的挂号信（certified mail）。保留信件副本和寄出日期的证明。用邮寄方式寄催款函没有问题，但这和送达法院文件不是一回事：起诉之后，SC-100 必须按《民事诉讼法》§ 116.340 允许的方式送达。

催款函范本

请根据自己的情况修改，删掉不适用于您的内容。Accessible Justice 寄给房东和提交法院的文件一律使用英文，因此范本保留英文原文。

Marcus Lee

[Your forwarding address] · [Email]

[Date]

[Landlord name]

[Landlord address]

Re: Return of security deposit — [rental address]

Dear [Landlord name],

I rented [rental address] from [start date] to August 31 and paid a security deposit of $3,000. I returned possession on August 31.

On September 18 you sent an itemized statement deducting $1,850 for carpet replacement and painting, and a check for $1,150. I dispute the full $1,850 deduction:

1. The carpet was about eight years old and showed only normal traffic wear. Ordinary wear and tear may not be deducted from a security deposit (Civil Code § 1950.5(b)(2), (e)).
2. The walls showed only the normal marks of a multi-year tenancy, which is also ordinary wear and tear.
3. Your statement did not include receipts, invoices or photographs supporting these charges, as required for repair and cleaning deductions over $125 (Civil Code § 1950.5(h)(2), (h)(4)(A)).

Please return the remaining $1,850 by [specific date], by [payment method]. If I do not receive payment by then, I intend to file a claim in small claims court. Under Civil Code § 1950.5(m), a court may award statutory damages of up to twice the amount of the security deposit, in addition to actual damages, for bad-faith retention.

Sincerely,

Marcus Lee

寄出之后会怎样

个人在小额法庭最多可索赔 $12,500（《民事诉讼法》§ 116.221）。诉讼费取决于索赔金额，以及您过去 12 个月内提起过多少件小额诉讼（《民事诉讼法》§ 116.230）。如果付不起诉讼费，可以申请法院减免（《民事诉讼法》§ 116.320(c)(3)；参阅我们的诉讼费减免指南）。

常见问题

去小额法庭起诉前，一定要先寄催款函吗？

《民事诉讼法》§ 116.320(b)(3) 要求起诉表格留有一栏，让您说明在可能的情况下已经要求对方付款；SC-100 也会问您起诉前有没有要求被告付款。这个要求不一定非得是正式信件，但书面要求最容易证明。

应该给房东多长时间答复？

加州法律没有规定押金催款函的答复期限。请选一个合理的具体日期写在信里，这样什么时候过期就不会有争议。

可以在信里要求恶意扣留赔偿吗？

可以告诉房东，恶意扣留押金的，法院除实际损失外，可能判给最高相当于押金两倍的法定赔偿（《民法典》§ 1950.5(m)）。请准确表述。房东是否出于恶意、判多少（甚至判不判），由法官决定。

如果房东根本没有寄扣款明细怎么办？

在信里写明这一点，并引用《民法典》§ 1950.5(h)(1) 的 21 天规定。如果房东恶意不遵守该款规定，房东无权主张押金中的任何部分（§ 1950.5(h)(7)）。

可以用挂号信寄催款函吗？

可以。带回执的挂号信（certified mail）能很好地证明房东收到了催款函。但请注意，这和送达小额诉讼不是一回事。起诉之后，SC-100 必须按《民事诉讼法》§ 116.340 允许的方式送达。

如果房东只退了一部分怎么办？

在兑现支票或签任何文件之前，先把随付款寄来的所有文件读一遍。写有"全额付清"（payment in full）字样的支票可能会带来问题。我们的如何回应和解提议一文介绍了需要注意什么。

让 Accessible Justice 帮您写催款函

一封好的催款函，会把法律和您的事实对应起来，并且不写任何会削弱您案件的内容。Accessible Justice 会根据您的租约、日期和照片准备催款函，并在寄出任何东西之前由持牌的加州律师审阅您的案件。如果房东不付款，我们会为您准备 SC-100，帮您把案件推进到小额法庭。

本文为一般性法律信息，不构成针对您具体情况的法律建议。Accessible Justice 的律师将在采取任何行动前审阅您的具体案件。

本文为一般性法律信息，不构成针对您具体情况的法律建议。Accessible Justice 的律师会在采取任何行动前审查您的具体案件。