La regla de los 21 días en un párrafo
California le da al arrendador un plazo fijo para resolver su depósito de seguridad después de que usted se muda. Según el Código Civil § 1950.5(h)(1), a más tardar 21 días calendario después de que usted desocupa la vivienda, el arrendador debe enviarle un estado de cuenta detallado que indique el motivo y el monto de cualquier descuento, y devolverle lo que quede. Si el día 21 ya pasó sin reembolso ni estado de cuenta, la ley le da una ventaja real. Esta guía explica cómo contar los días, qué significa el incumplimiento del plazo y los pasos desde la carta de demanda hasta un caso en la corte de reclamos menores.
Para conocer todas las reglas del depósito, consulte nuestra guía de la ley de depósitos de seguridad de California.
El ejemplo: el depósito de $2,800 de Dana
Dana alquiló un apartamento en San José con un depósito de seguridad de $2,800. Dio el aviso correspondiente, se mudó el 30 de junio, devolvió las llaves ese mismo día y le envió por correo electrónico al arrendador su nueva dirección postal.
El día calendario 21 después del 30 de junio fue el 21 de julio. Para el 28 de julio no había recibido nada: ni cheque, ni estado de cuenta detallado, ni correo electrónico. El arrendador no respondió sus mensajes de texto.
Seguimos el caso de Dana en el resto de esta guía.
Lo que el arrendador tenía que hacer antes del día 21
| Requisito | Qué dice la ley | Fuente |
| Estado de cuenta y reembolso | Dentro de los 21 días calendario después de que usted desocupa, enviar un estado de cuenta detallado y devolver el resto del depósito | Código Civil § 1950.5(h)(1) |
| Cómo se envía el reembolso | En general, en persona o con un cheque por correo de primera clase; electrónicamente en algunos casos, por ejemplo si usted pagó de forma electrónica | Código Civil § 1950.5(h)(1)(A) |
| Cómo se envía el estado de cuenta | En persona o por correo de primera clase, o por correo electrónico si ambos lo acordaron | Código Civil § 1950.5(h)(1)(B) |
| A dónde se envía | A la dirección que usted dio; si no dio ninguna, a la unidad que desocupó | Código Civil § 1950.5(h)(6) |
| Recibos y fotos | Los descuentos por reparación y limpieza deben respaldarse con recibos o facturas y fotografías | Código Civil § 1950.5(h)(2) |
| Excepción de $125 | El requisito de documentos no aplica cuando los descuentos por reparación y limpieza suman $125 o menos | Código Civil § 1950.5(h)(4)(A) |
| Consecuencia del incumplimiento de mala fe | Un arrendador que de mala fe no cumple con la subdivisión (h) no puede reclamar ninguna parte del depósito | Código Civil § 1950.5(h)(7) |
| Daños por mala fe | Daños legales de hasta el doble del depósito, además de los daños reales | Código Civil § 1950.5(m) |
| Carga de la prueba | En una demanda, el arrendador debe probar que los descuentos fueron razonables | Código Civil § 1950.5(m) |
Cómo contar los 21 días
La ley usa días calendario, así que los fines de semana cuentan. El plazo corre desde el día en que usted desocupó la vivienda, no desde la fecha de fin del contrato ni desde el día en que dejó la última cosa. En el caso de Dana, el 30 de junio más 21 días calendario es el 21 de julio.
| Fecha en que desocupó | Día calendario 21 después |
| 15 de enero | 5 de febrero |
| 30 de junio | 21 de julio |
| 31 de agosto | 21 de septiembre |
| 30 de noviembre | 21 de diciembre |
Use la fecha del lugar donde está la propiedad. Las marcas de tiempo de correos y de la nube a veces aparecen en UTC, lo que puede pasar una mudanza de la noche al día siguiente. Nuestra guía para crear una cronología de la disputa explica cómo registrar las fechas para que sean sólidas.
Si el día 21 cae en fin de semana o día feriado, o si el estado de cuenta se envió cerca del plazo pero llegó después, guarde el sobre y pregúntele a un abogado cómo afecta eso a su cuenta. La fecha de envío puede ser importante.
Qué significa para su depósito que no se cumpla el plazo
Que no se cumpla el plazo no termina el caso automáticamente, pero cambia la posición de cada parte.
- El arrendador puede perder el derecho a quedarse con cualquier parte. Si el arrendador, de mala fe, no cumplió con las reglas de envío del estado de cuenta y devolución, no tiene derecho a reclamar ninguna parte del depósito (Código Civil § 1950.5(h)(7)). Si hubo mala fe lo decide el juez.
- Puede haber daños por mala fe. Una corte puede otorgar daños legales de hasta el doble del monto del depósito, además de los daños reales, por retenerlo de mala fe (Código Civil § 1950.5(m)). La corte puede otorgarlos siempre que los hechos lo justifiquen, aunque usted no los haya pedido expresamente.
- La carga de la prueba es del arrendador. En una demanda, el arrendador debe probar que los montos reclamados eran razonables (Código Civil § 1950.5(m)).
Un arrendador que envía el estado de cuenta tarde está en una situación distinta a la de uno que nunca envía nada. En cualquier caso, el juez considera todos los hechos, así que anote exactamente qué llegó y cuándo.
Qué hacer cuando ya pasó el día 21
Paso 1: Confirme su fecha de mudanza y su dirección de reenvío
Busque la prueba de su fecha de mudanza: un mensaje de devolución de llaves, fotos de salida con fecha o un correo al arrendador. Confirme si dio una dirección de reenvío por escrito. Si no lo hizo, el arrendador puede enviar el estado de cuenta a la unidad que desocupó (Código Civil § 1950.5(h)(6)), así que pregunte al nuevo ocupante o revise el correo del edificio.
Paso 2: Revise todos los lugares donde pudo llegar un estado de cuenta
Revise su correo postal, su correo electrónico (incluida la carpeta de spam) y las aplicaciones de pago. Si aceptó la entrega electrónica, el estado de cuenta pudo llegar por correo electrónico (Código Civil § 1950.5(h)(1)(B)). Anote qué encontró y cuándo.
Paso 3: Envíe una carta de demanda
Indique su fecha de mudanza, el monto del depósito, que ya pasó el día 21 y qué recibió o no recibió. Pida el depósito completo para una fecha concreta y cite el § 1950.5(h)(1), (h)(7) y (m). Nuestra guía sobre cómo escribir una carta de demanda incluye un modelo.
Paso 4: Revise lo que el arrendador le envíe
Si llega un estado de cuenta tardío, revise si los descuentos por reparación y limpieza de más de $125 vienen con recibos y fotos (Código Civil § 1950.5(h)(2), (h)(4)(A)). Puede pedir los documentos dentro de los 14 días de recibir el estado de cuenta, y el arrendador debe cumplir dentro de 14 días (Código Civil § 1950.5(h)(5)). Si el arrendador ofrece una parte del depósito, lea nuestra guía sobre cómo responder a una oferta de acuerdo antes de cobrar un cheque.
Paso 5: Presente su caso en la corte de reclamos menores
Si el arrendador sigue sin pagar, puede presentar un SC-100. Las personas pueden demandar hasta $12,500 (Código de Procedimiento Civil § 116.221), y los reclamos por depósito, incluidos los daños legales, pueden presentarse en reclamos menores dentro de ese límite (Código Civil § 1950.5(o)). El formulario de reclamo pregunta si, cuando fue posible, usted exigió el pago antes de presentar el caso (CPC § 116.320(b)(3)). Nuestra guía del SC-100 explica el formulario.
Paso 6: Notifique al arrendador de la forma correcta
Después de presentar el caso, el arrendador debe ser notificado por un método permitido en el CPC § 116.340, al menos 15 días antes de la audiencia, o 20 días si el arrendador vive fuera del condado donde usted presentó el caso. Enviar su carta de demanda por correo está bien, pero notificar el reclamo presentado es un paso distinto con sus propias reglas.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo empieza a contar el plazo de 21 días?
Empieza cuando usted desocupa la unidad. El arrendador debe enviar el estado de cuenta detallado y devolver el resto del depósito a más tardar 21 días calendario después de que usted desocupó (Código Civil § 1950.5(h)(1)).
¿El arrendador pierde automáticamente todo el depósito después de 21 días?
No automáticamente. El arrendador pierde el derecho a reclamar cualquier parte del depósito si, de mala fe, no cumplió (Código Civil § 1950.5(h)(7)). El juez decide si hubo mala fe, según los hechos que usted presente.
¿Puedo recibir el doble de mi depósito?
Una corte puede otorgar daños legales de hasta el doble del monto del depósito, además de los daños reales, por retenerlo de mala fe (Código Civil § 1950.5(m)). No es automático. El juez decide si se demostró mala fe y cuánto otorgar.
¿Qué pasa si nunca le di al arrendador una dirección de reenvío?
Entonces el arrendador puede enviar el estado de cuenta y el reembolso a la unidad que usted desocupó (Código Civil § 1950.5(h)(6)). Revise allí y envíe su dirección de reenvío por escrito lo antes posible.
¿Qué pasa si el arrendador dice que el depósito se usó para renta no pagada?
La renta no pagada es un descuento permitido (Código Civil § 1950.5(b)(1)), pero el arrendador igual debe enviar el estado de cuenta detallado dentro de los 21 días (Código Civil § 1950.5(h)(1)). En una demanda, el arrendador debe probar que los montos reclamados eran razonables (Código Civil § 1950.5(m)).
¿Cuánto cuesta presentar un caso en reclamos menores?
La tarifa de presentación depende del monto que reclama y de cuántos reclamos ha presentado en los últimos 12 meses (CPC § 116.230). Si no puede pagarla, puede pedirle a la corte que la exima; vea nuestra guía de exención de tarifas.
Deje que Accessible Justice se encargue del plazo incumplido
Cuando un arrendador no cumple el plazo de 21 días, la fuerza de su caso depende de fechas claras y de una exigencia bien hecha. Accessible Justice arma su cronología a partir de sus registros de mudanza, prepara su carta de demanda y, si el arrendador sigue sin pagar, prepara su SC-100. Un abogado con licencia en California revisa su caso antes de enviar cualquier cosa.
Esta es información legal general, no asesoramiento legal para su situación específica. El abogado de Accessible Justice revisa su caso antes de tomar cualquier acción.
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